RANGE
適用範圍
都發局公告之地面 11 層以上、自核發使用執照起算屋齡 30 年以上之建築物。913 棟為商業區優先列管批次。
— GUIDE 01 · 完整指南
外牆檢查完整指南。
法規、費用、流程、技術 — 一頁讀完所有重點。
北市都發局公告之 913 棟商業區地面 11 層以上、屋齡 30 年以上高樓必須在 2026/12/31 前完成首次外牆安全診斷申報；新北 / 台中 / 高雄陸續研議跟進。本指南整合《建築法》77/91 條、北市辦法、費用公式、人工 vs 無人機、紅外線熱影像、健康分數，是管委會、物業管理、建築師最完整的決策參考。
#完整指南#法規 + 費用 + 技術#管委會決策
913 棟
北市列管建物
NT$35
每 ㎡（三年合約 × 建築物表面積）
90%
空鼓偵測準確率
3 年
一次簽約守護期
30-Second Summary
30 秒重點。
- 法規：依《北市建築物外牆安全診斷檢查及申報辦法》，地面 11 層以上、屋齡 30 年以上之建物須申報；都發局已公告913 棟商業區高樓須於 2026/12/31 前完成首次申報。
- 費用公式：每㎡計價：三年合約 NT$35 / ㎡ × 建築物表面積（含三次巡檢）； 非年約單次巡檢 NT$25 / ㎡。 合約期間加檢享 8 折（NT$20/㎡）。
- 技術：DJI Matrice 4T 整合 48MP 三鏡頭 + 紅外線熱影像（±2°C）+ RTK 定位 + 機載 AI；依內政部建築研究所 2017 年研究，紅外線熱影像 + 無人機在氣溫 32–34°C 條件下，磁磚剝落判讀準確率達 90%。
- 合規：法規未限定打診工具；報告由都發局認可的檢查人員 / 診斷人員簽證即可申報。
— 01 · 法規依據
法規要求的是「合格專業人員 + 簽證」，不是特定工具。
外牆安全申報的法源主要有三層：上位的 《建築法》第 77 條第 3 項授權所有權人 / 使用人定期委託「中央主管建築機關認可之專業機構或人員」檢查簽證並申報；中層的 《建築物公共安全檢查簽證及申報辦法》規範簽證與申報程序；地方則有 《臺北市建築物外牆安全診斷檢查及申報辦法》規定 11 樓以上、屋齡 30 年以上之建物須由開業建築師、執業土木技師或執業結構技師擔任診斷人員。
關鍵在於：所有上位法規都未限定必須採用全面人工打診。 法規要求的是「由合格專業人員完成診斷與簽證」，工具選擇屬於專業人員的裁量空間。內政部建築研究所 2017 年研究《建築外牆瓷磚非破壞性檢測之研究 — 以紅外線熱顯像技術結合無人飛行載具為例》指出，在氣溫 32–34°C 條件下紅外線熱影像對磁磚剝落判讀準確率可達約 90%（環境條件與儀器角度會影響準確度）。
| 法規層級 | 條文 / 辦法 | 重點規定 |
|---|---|---|
| 上位法 | 建築法第 77 條第 3 項 | 供公眾使用建物應由所有權人 / 使用人定期委託「中央主管建築機關認可之專業機構或人員」檢查簽證並申報；未指定特定工具。 |
| 上位法（罰則） | 建築法第 91 條第 1 項第 4 款 | 未依第 77 條第 3、4 項辦理公共安全檢查簽證或申報者，處 NT$6–30 萬罰鍰；屆期未改善得連續處罰、停止使用、停止供水供電或封閉。 |
| 中層辦法 | 建築物公共安全檢查簽證及申報辦法 | 由內政部依建築法第 77 條第 5 項授權訂定，規範簽證流程、人員資格、報告格式與申報期限。 |
| 地方辦法 | 臺北市建築物外牆安全診斷檢查及申報辦法 | 適用「都發局公告之地面 11 層以上、自核發使用執照起算滿 30 年」之建物；初次（30 年）→ 第二次（50 年）→ 之後每 10 年。診斷人員須為開業建築師、執業土木 / 結構技師。 |
| 技術文獻 | 內政部建築研究所 2017 年研究 | 《建築外牆瓷磚非破壞性檢測之研究 — 以紅外線熱顯像技術結合無人飛行載具為例》：在氣溫 32–34°C 條件下，磁磚剝落判讀準確率達 90%。 |
— 02 · 申報倒數
台北市 913 棟商業區高樓，2026 年底前必須完成首次申報。
台北市都發局公告之 913 棟商業區地面 11 層以上、屋齡 30 年以上之高樓，須於 2026 年 12 月 31 日（民國 115 年底）前完成首次外牆安全診斷申報。逾期未申報者依《建築法》第 91 條第 1 項第 4 款可處 NT$6 萬至 30 萬元罰鍰；同條主文進一步規定屆期未改善得「連續處罰，並限期停止其使用」，必要時並停止供水供電、封閉或命強制拆除。
對應全台合格診斷員僅約 800 人，光台北就有上千棟列管建物。供需失衡下，越接近期限費用越高、排程越擠 — 管委會應盡早安排，避免年底集中卡單。
DEADLINE
申報週期
首次申報：屋齡 30 年於次年 12/31 前；第二次：屋齡 50 年；之後每 10 年一次。913 棟批次大限為 2026/12/31。
PENALTY
罰則
未申報依《建築法》§91 處 NT$6–30 萬罰鍰；屆期未改善得連續處罰、停止使用、停止供水供電或封閉。
— 03 · 工法比較
人工打診 vs 無人機巡檢：價差 45 倍。
人工打診精度高但成本高、工期長、有高空墜落風險、且結果只存在師傅腦中。 無人機巡檢半天完成、零高空風險、每個缺陷都有 GPS 座標和量化數據。 關鍵差異在於：人工做不到「持續追蹤、時間軸比對、趨勢預測」。
| 項目 | 人工打診 | 無人機巡檢 |
|---|---|---|
| 市場價（每㎡） | NT$ 35–1,574（價差 45 倍） | 三年合約 NT$ 35 / ㎡（含 3 次） |
| 工期 | 1–2 週（含搭鷹架） | 半天完成飛行 |
| 高空風險 | 墜落、職災風險 | 零高空風險 |
| 覆蓋率 | 限於師傅可達區域 | 全立面 70–80%（紅外線） |
| 資料保存 | 紙本、師傅經驗 | 雲端時間軸、GPS 座標 |
| 趨勢追蹤 | 無 | 三年完整時間軸 + 自動告警 |
| 颱風後加檢 | 另行報價 | 三年合約 8 折（NT$20/㎡） |
| 申報合規 | 符合 | 符合（同樣由專業人員簽證） |
— 04 · 費用公式
每㎡計價：三年合約 NT$35 / ㎡、單次 NT$25 / ㎡。
Drone168 採每平方公尺計價，公式直接寫出。三年合約：NT$ 35 / ㎡ × 建築物表面積 = 三年合約總費用，含三次巡檢；非年約單次巡檢：NT$ 25 / ㎡。建築物表面積 = 建物可見外牆面積（㎡），可從建照圖讀出，或我們免費場勘確認。 三年合約涵蓋三次巡檢：可見光 + 紅外線熱影像 + AI 缺陷辨識 + PDF 健檢報告 + 健康分數 + Drone168 雲端平台 + 合約期間加檢享 8 折（NT$ 20 / ㎡）。
| 案例 | 建築物表面積 | 三年合約 | 單次巡檢 | 合約年化 |
|---|---|---|---|---|
| 中型公寓 | 800 ㎡ | NT$ 28,000 | NT$ 20,000 | NT$ 9,333 / 年 |
| 中型社區 | 3,000 ㎡ | NT$ 105,000 | NT$ 75,000 | NT$ 35,000 / 年 |
| 大型社區 | 7,000 ㎡ | NT$ 245,000 | NT$ 175,000 | NT$ 81,667 / 年 |
| 超高層 | 15,000 ㎡ | NT$ 525,000 | NT$ 375,000 | NT$ 175,000 / 年 |
比一比：建築物表面積 3,000 ㎡ 的中型社區，人工全檢一次約 NT$15–20 萬只做一次。Drone168 三年合約 NT$ 35 / ㎡ × 3,000 = NT$ 105,000，三年三次巡檢 + 雲端時間軸 + 健康分數追蹤，平均年化 NT$ 35,000。 詳細拆解見 2026 年外牆檢查費用完整指南。
— 05 · 健康分數
建物健康分數：五大維度加權算 0–100。
每棟建物每年產出一個 0–100 分的健康總分，依五大維度加權。分數每年追蹤， 看見的是趨勢而不只是快照。連續三年的時間軸資料，比一次性的 100% 全檢更有預測力。
| 維度 | 權重 | 為什麼重要 |
|---|---|---|
| 空鼓（剝離前兆） | 40% | 磁磚掉落砸傷人的真正前兆，人工打診覆蓋不到的盲區。 |
| 裂縫 | 25% | 結構性線索 + 滲水入口。 |
| 剝落與缺損 | 15% | 已經發生的實體損失。 |
| 滲水與霉變 | 10% | 影響建物壽命。 |
| 表面老化 | 10% | 美觀與保固議題。 |
— 06 · 紅外線熱影像
熱影像看的是「肉眼看不見的空氣層」。
磁磚剝落的真正前兆是空鼓 — 磁磚與底層水泥之間有空氣層。 日落後牆面散熱時，空鼓區域因空氣導熱差，溫度下降比實心區慢約 0.05–0.5°C。 DJI Matrice 4T 的 VOx 640×512 → 1280×1024 超解析熱影像（±2°C）能在 10–20 公尺距離全立面掃描，找出師傅根本搆不到的空鼓區。 依內政部建築研究所 2017 年《建築外牆瓷磚非破壞性檢測之研究 — 以紅外線熱顯像技術結合無人飛行載具為例》， 本工法在氣溫 32–34°C 條件下對磁磚剝落判讀準確率達 90%； 研究同時指出環境條件（晴雨、儀器角度、溫差）會影響判讀，需經校正處理。
除了空鼓，紅外線熱影像也能偵測：
- 滲水路徑：水分蒸發造成局部溫度降低，沿牆面顯影成連續低溫帶
- 保溫層失效：保溫材料脫落或老化導致熱傳導異常
- 窗框接縫滲漏：接縫處冷橋形成可見溫差
詳細原理見 紅外線熱影像如何抓出 0.05°C 溫差。
— 07 · 作業流程
六步驟：從現場勘查到時間軸歸檔。
- 01
現場勘查與飛行規劃
專人到場評估環境、規劃航線、辦理民航局飛行申請、確認周邊安全管制。
- 02
無人機全棟巡檢
M4T 系統性掃描：全景 3D 建模 → 可見光細部 → 紅外線熱影像 → 可疑點精拍。半天完成。
- 03
AI 分析與健康分數
AI 批次分析全棟影像，標記裂縫 / 空鼓 / 剝落 / 滲水 / 老化五大類缺陷，計算 0–100 分。
- 04
專業人員現場複勘
都發局認可的檢查人員到場，複核 AI 標註、確認重點區域、簽章負責。
- 05
報告交付
出具 PDF 健檢報告，格式符合臺北市外牆安全申報辦法，可供法定申報使用。
- 06
時間軸歸檔
資料上傳 Drone168 平台，建立時間軸。下次巡檢自動比對新增與惡化的缺陷。
— 08 · 報告格式
報告格式比照北市外牆申報辦法。
報告可直接交付專業檢查人員 / 診斷人員簽核使用，內容包含：
- 01建物資訊與健康分數（0–100 分）
- 02風險分級（A–F）
- 03全棟立面正射影像 + 熱影像
- 04缺陷清單（可見光 + 熱影像雙圖、GPS 座標、嚴重度分級）
- 05缺陷統計分析（按類型 / 樓層 / 嚴重度）
- 06時間軸比對（第二年起自動產出）
- 07維護建議與修繕優先排序
- 08檢查人員簽章頁
- 09QR code 連結 Drone168 平台驗證
— 09 · 國際趨勢
日本、新加坡、香港都已認證；台灣研議中。
無人機外牆巡檢在亞洲主要城市已是法定認可工法。Drone168 對標日本國土交通省模式， 為台灣國土署正式納管做好準備。
JP
2022
日本
國土交通省正式認可無人機紅外線等效於傳統打診。
等效於傳統打診
SG
2020
新加坡
發布全球首部無人機外牆檢測技術標準 TR 78:2020。
TR 78:2020
HK
2024
香港
強制驗樓計畫導入無人機，60 億港元補貼 5,000 棟。
60 億港元補貼
— 10 · 常見問題
常見問題。
Q01外牆檢查是強制的嗎？哪些建築需要做？+
依《建築法》第 77 條第 3 項，供公眾使用之建築物應由所有權人 / 使用人定期委託認可之專業機構或人員檢查簽證並申報。在台北市，依《臺北市建築物外牆安全診斷檢查及申報辦法》，「都發局公告之地面 11 層以上、自核發使用執照起算滿 30 年」之建築物須申報；首次屋齡 30 年、第二次屋齡 50 年、之後每 10 年。北市都發局已公告 913 棟商業區高樓批次，須於 2026/12/31 前完成首次申報。新北、台中、高雄已陸續研擬類似辦法，國土署也在研議全國性申報制度。
Q02外牆檢查費用怎麼算？+
Drone168 採每㎡計價：三年合約 NT$35 / ㎡ × 建築物表面積 = 三年合約總費用（含三次巡檢）；非年約單次巡檢 NT$25 / ㎡。例如建築物表面積 3,000 ㎡ 的中型社區，35 × 3,000 = NT$105,000，三年三次巡檢全包，年化 NT$35,000/年。傳統人工打診市場價差高達 45 倍（NT$35–1,574/㎡），單次全檢約 NT$15–40 萬，做完即結束沒有時間軸資料。
Q03無人機巡檢可以用來做法定申報嗎？+
可以。《建築法》第 77 條第 3 項要求的是由「中央主管建築機關認可之專業機構或人員」完成檢查簽證，並未限定使用特定工具。北市辦法亦規定診斷人員為開業建築師、執業土木技師或執業結構技師，工具選擇屬於專業人員的裁量空間。Drone168 配合都發局認可的專業檢查 / 診斷人員，報告格式比照《臺北市建築物外牆安全診斷檢查及申報辦法》。內政部建築研究所 2017 年研究亦指出紅外線熱影像結合無人機在氣溫 32–34°C 條件下，對磁磚剝落判讀準確率達 90%。
Q0470–80% 的覆蓋率夠嗎？人工不是 100% 嗎？+
每年做一次 80%，三年累積遠超過人工一次性的 100%。因為缺陷是動態的 — 今年沒問題不代表明年沒問題。台灣每年 3–5 個颱風、夏冬溫差 30°C，外牆劣化是持續進行的過程。此外紅外線熱影像對空鼓的偵測覆蓋率反而高於人工打診，因為師傅只能敲他搆得到的地方。
Q05紅外線熱影像能偵測什麼？比人工打診好在哪？+
主要偵測「磁磚空鼓」— 磁磚跟底層水泥之間有空氣層，是磁磚剝落的真正前兆。傳統打診師傅只能敲到搆得到的地方，DJI Matrice 4T 的紅外線熱影像（VOx 640×512 → 1280×1024 超解析、±2°C 精度）是全立面掃描，覆蓋率更高。內政部建築研究所 2017 年研究指出，本工法在氣溫 32–34°C 條件下對磁磚剝落判讀準確率達 90%；環境條件（晴雨、儀器角度、溫差）會影響準確度，因此飛行時段與作業 SOP 對結果有顯著影響。此外也能偵測滲水、保溫層失效、窗框接縫滲漏。
Q06「健康分數」是什麼？怎麼計算？+
每棟建物依五大維度加權計算 0–100 分的健康總分：空鼓（40%）、裂縫（25%）、剝落與缺損（15%）、滲水與霉變（10%）、表面老化（10%）。對應 A（優良）/ B（注意）/ C（待修）/ D（危險）/ F（嚴重）五級。分數每年追蹤，看見趨勢而不只是快照。
Q07颱風後可以加飛嗎？+
可以。Drone168 三年合約客戶在合約期間內任何臨時加檢（颱風後、地震後、施工後）都享 8 折優惠（NT$ 20/㎡）。颱風前建立基線，颱風後同航線重飛精準比對，自動標記新增損害、量化風損範圍。非年約單次巡檢客戶臨時加檢按原價（NT$ 25/㎡）計費。
Q08報告可以直接給管委會做申報嗎？+
可以。Drone168 的健檢報告格式符合臺北市建築物外牆安全診斷檢查及申報辦法，內容包含建物健康分數、風險分級（A–F）、全棟立面正射影像 + 熱影像、缺陷清單（GPS 座標、嚴重度分級）、缺陷統計分析、維護建議、檢查人員簽章頁與 QR code 平台驗證連結。可直接交付專業檢查人員 / 診斷人員簽核使用。
— 011 · 延伸閱讀
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